Voici la 2ème partie du guide pour acheter une propriété sur la Costa Cálida, à Murcie à un prix adéquat et avec des garanties. Un guide pour les acheteurs étrangers qui vous orientera dans l’acquisition de l’appartement, la maison ou la villa qui s’adapte le plus à vos besoins.
Dans l’article précèdent nous avons parlé du type d’agent immobilier que vous devez contacter, de comment trouver la meilleure propriété pour vous et nous avons aussi expliqué les Contrats de Réservation. Dans ce 2ème article nous allons parler en détail du compte bancaire pour des étrangers et de la négociation des termes d’un contrat.
Presque tous jours des personnes étrangères intéressées par l’achat d’une propriété sur la Costa Cálida ouvrent un compte dans un établissement bancaire à Murcie. Nous en avons conseillé et aidé plusieurs à réaliser cette formalité et je peux vous dire que c’est une formalité rapide et sans des complications.
Voici les 3 recommandations que je fais toujours à mes clients quand vient le moment de parler avec la banque.
Acheter une Propriété sur la Costa Cálida : Le Compte Bancaire.
Toutes les personnes étrangères intéressées par l’achat d’une propriété sur la Costa Cálida ont besoin d’un compte bancaire en Espagne pour faire face au paiement des mensualités du syndicat de copropriété et des factures des services du logement (eau, gaz, électricité, etc..)
Si vous obtenez un financement pour l’achat de votre logement, (quelque chose que je recommande et sur laquelle j’écrirai un autre article), vous aurez aussi besoin aussi d’un compte pour payer les traites de votre hypothèque. Vous pouvez utiliser n’importe quelle banque installée dans la zone de la Costa Cálida, à Murcie, mais il est conseillé d’ouvrir votre compte dans une banque qui a une succursale située près de votre propriété.
Avant d’ouvrir un compte il est souhaitable de demander des informations auprès de la banque sur les frais que celui-ci appliquera pour les dépôts des fonds, pour recevoir ou pour envoyer des virements, pour émettre des certificats, etc.. Par expérience nous savons que ces frais diffèrent beaucoup d’une banque à l’autre; c’est pourquoi il est nécessaire de visiter plusieurs banques et parfois de négocier.
Acheter une Propriété sur la Costa Cálida : l’Avocat.
Pour acheter une propriété sur la Costa Cálida je recommande toujours de nommer un avocat local pour qu’il puisse vous conseiller lors de l’achat. Nous, les conseillers immobiliers professionnels, pouvons très bien vous conseiller, mais vous vous sentirez plus en sécurité dans les mains d’un bon avocat.
Dans mon cas personnel, je présente toujours à mes clients 3 avocats locaux, réputés comme de bons professionnels et avec de l’expérience, pour que chaque client décide lequel choisir.
Votre avocat local disposera des outils, des contacts, des connaissances et de l’expérience nécessaire pour vérifier la capacité juridique des vendeurs, des promoteurs immobiliers et des autres intermédiaires.
Par ailleurs, l’avocat vous aidera à rédiger ou à réviser chaque document qui doit être signé et qui peut compromettre vos intérêts, à garantir que toutes les conditions légales requises sont remplies, et à s’assurer de que la propriété sur la Costa Cálida que vous voulez acheter est libre des dettes, de taxes ou de charges.
Un avocat local non seulement connaît la législation pertinente, mais aussi les possibles problèmes ou les avantages de l’une ou de l’autre option, c’est pourquoi ses connaissances vous seront très utiles.
Il y a d’excellents avocats à Murcie qui vous aideront à acquérir votre propriété sur la Costa Cálida en toute sécurité, mais utilisez le bon sens et ne faites rien que vous ne feriez pas dans votre pays d’origine. L’indépendance est le mot clef. Votre avocat ne doit pas avoir de relations commerciales avec le promoteur ou un propriétaire, parce que ça pourrait dériver vers un conflit d’intérêts et devenir une source de problèmes.
Je veux croire que la majorité des agents immobiliers recommandent l’avocat qu’ils pensent être le plus approprié pour vous, mais, lamentablement, il est aussi commun que les vraies raisons qui sont derrière les recommandations soient tout autres. Ce n’est pas notre cas, mais tristement parfois cela arrive avec d’autres agents.
Après avoir accepté une recommandation, s’il vous plaît, vérifiez bien que toutes les parties sont vraiment indépendantes et qu’il n’existe pas de liens commerciaux entre eux.
Les avocats que nous recommandons sont de petits buffets qui possèdent un degré de spécialisation très élevé dans l’achat et la vente de propriétés sur la Costa Cálida. Nous n’avons pas de relations professionnelles ou d’intérêts particuliers avec ces avocats et naturellement nous ne touchons pas de commission pour les recommander. Cette manière d’agir nous a permis que nos clients aient confiance en notre critère et plus tard qu’ils nous remercient de les avoir mis dans les mains de professionnels.
Acheter une Propriété sur la Costa Cálida : Les Vérifications.
Une fois que vous avez trouvé une propriété sur la Costa Cálida qui vous plaît, c’est le moment de négocier les termes du contrat.
Quand le dépôt a été payé et le document de réservation signé, le propriétaire ou son un représentant devront faire parvenir à la partie acheteuse la documentation de la propriété qui permet d’étudier la viabilité de l’opération du point de vue juridique, urbanistique et fiscal.
C’est normalement quelque chose de compliqué pour un particulier, qui n’a pas de connaissances basiques du système légal espagnol, de faire personnellement ces contrôles, c’est pourquoi il est toujours recommandable de se mettre dans les mains d’un professionnel. Bien que déjà nous l’ayons déjà fait, (pour cela nous avions décidé de vous montrer cette propriété), l’avocat que vous aurez choisi vérifiera la documentation que le propriétaire lui fournira auprès du registre de la propriété, du conseil municipal, du syndicat de propriétaires, des entreprises qui fournissent les services (eau, gaz, électricité…) et d’autres organismes.
En tant que guide, nous aurons déjà vérifié les données suivantes avant de vous offrir une propriété sur la Costa Cálida. Des données que votre avocat aussi devra vérifier pour que vous soyez complètement sûr de ne va pas avoir des problèmes à l’avenir.
1.-Que la surface et l’état des lieux constructif réels de la propriété sont dûment reflétés dans le Registre de la Propriété.
2.-Que le promoteur soit le titulaire sur le registre des terrains où sera construite la propriété (en cas d’un achat en construction ou sur plan).
3.-Que les vendeurs aient un titre suffisant et qu’ils puissent transférer la propriété sans limitations.
4.-Que les représentants des vendeurs aient les pouvoirs suffisants pour agir en son nom.
5.-Que la construction ait un Permis de Construire, qu’il ait été octroyé pour ce qui a été finalement construit et que ce permis n’ait jamais été révoqué.
6.-Que la construction ait obtenu le Permis de Première Occupation et qu’il n’ait pas été révoqué.
7.-Que les garanties que le promoteur apporte contre les paiements effectués durant la construction des logements soient suffisantes et conformes aux exigences légales à cet effet.
8.-Que la propriété n’ait pas de procédure de sanction ouverte par le département d’urbanisme du Conseil Municipal et qu’elle soit conformément construite au Plan d’Occupation des Sols de la ville.
9.-Que l’immeuble n’ait pas de charges, de taxes ou de limitations.
10.-Que la propriété soit à jour dans le paiement des impôts, des mensualités communautaires et les factures des entreprises de services et de fourniture d’eau, gaz et électricité.
11.-Quel seraient le prix des impôts et les frais de maintenance dérivés de la propriété de l’immeuble.
12.-Qu’un certificat d’efficacité énergétique ait été émis avant la vente.
13.-Que les comptes du Syndicat de Propriétaires soient assainis et qu’il n’y ait pas de problèmes graves qui affectent l’intérêt général.
Acheter une Propriété sur la Costa Cálida. Le Contrat.
Un autre point crucial est la préparation du contrat d’achat ou d’option d’achat de votre propriété sur la Costa Cálida. C’est le moment où il faut négocier avec le propriétaire pour essayer d’obtenir les conditions les plus favorables pour les intérêts de nos clients.
Il est essentiel de disposer du contrat d’achat complet et bien développé qui couvre toutes les éventualités possibles.
Nous avons l’habitude de recommander normalement des contrats avec un versement d’arrhes puisqu’ils sont appropriés pour les acheteurs car ils pénalisent gravement le propriétaire qui décide de ne pas vendre après avoir signé. Les contrats sont rédigés en espagnol et traduits dans la langue que vous souhaitez avec une traduction assermentée.
Avant la signature du contrat vous devez recevoir de la part de votre avocat un rapport complet avec des détails sur la viabilité de l’opération, les termes du contrat, les prix approximatifs de maintenance et des frais dérivés de l’achat, ainsi qu’une traduction de l’ébauche du contrat.
Dans l’article suivant nous aborderons le sujet de la signature du contrat, l’obtention du NIE pour les étrangers et la remise de la propriété.
S’il vous plaît, donnez-nous votre opinion sur cet article. Croyez-vous qu’il est difficile d’acheter une propriété sur la Costa Cálida ? Votre opinion nous intéresse.
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